주택 임대 소득 과세 대상인지 여부를 판단하자

주택임대소득자의 세금 고민

 흔히 월세 수입 또는 전세 보증금을 받는 주택 임대소득자들의 최대 고민은 무엇일까요? 그들의 가장 큰 고민은 역시 '세금'입니다. 편히 돈을 받는다는 사람들의 인식과 달리 임대사업자나 임대소득이 있는 분들은 얼마나 세금을 절감할 수 있느냐가 가장 민감한 문제 중 하나입니다. 과거와 달리 주택 임대소득자에 대한 세제 혜택이 줄어들고 있어서 더욱 민감하게 반응하고 있는 부분이기도 합니다.

 

주택임대소득이란?

 주택 임대소득이란 주거용 건물 등을 임대하는 것으로 발생한 소득을 일컫습니다. 주택 임대소득에서의 '주택' 요건은 매우 중요합니다. 주택 여부에 따라 임대소득 과세 기준이 달라지기 떄문입니다. 보통 총 면적에서 주택의 면적이 상업용 면적보다 더 넓다면 주택으로 취급합니다. 반대로 총 면적에서 주택의 면적이 상업용 면적보다 더 좁다면 상업용으로 판단하고 있습니다. 주의해야할 점은 다가구 주택의 경우 구분 건물이 아니기 떄문에 주택수 산정에서 1채로 봅니다. 다만 구분 등기가 되어 있는 다가구 주택의 경우에는 각각 1채로 취급한다는 점을 특히 주의해야 합니다.

Pixabay로부터 입수된 David Mark님의 이미지 입니다.

주택 임대 소득 과세기준

 주택 임대 소득의 과세 대상 판단은 다음과 같습니다. 우선 부부 합산한 보유 주택의 수가 1주택인지 아니면 1주택 초과인지를 판단해야 합니다. 만약 부부의 합산 주택 수가 1주택이라면 국외 소재의 주택인지 판단해야 합니다. 1주택이며 국외 소재의 주택이 아니면서 기준 시가가 9억을 초과하지 않는다면 과세 대상이 아닙니다. 다만, 기준시가가 9억을 초과하는 국내 1주택의 경우 월세수입이 있는 경우 주택 임대소득 과세대상입니다.

 부부 합산한 보유 주택의 수가 2주택 이상이라면 월세 임대 소득이 있는 경우 주택 임대소득 과세대상입니다. 추가로 부부 합산 보유 주택의 수가 1주택이지만 국외 소재의 주택이라면 월세 임대 수익이 발생하는 경우 주택 임대소득 과세대상으로 포함되기 때문에 해외 부동산 투자자들의 주의가 필요합니다. 

 여기에도 몇 가지 예외가 있습니다. 만약 부부 합산 주택의 수가 2주택 이상이지만 월세 임대수익이 없고 비소형 주택이 3채가 되지 않는다면 임대 소득 과세 대상이 아닙니다. 다만 월세 임대소득이 없는 비소형 주택 3채 이상 보유자라면 비소형 주택의 임차 보증금 합계가 3억원을 초과하게 되면 임대 소득을 과세함으로 투자 전 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

 만약 임대 소득 과세 대상이면서 수입 금액이 2천만원을 초과할 경우 다른 소득과 합산하여 종합 소득으로 과세됩니다. 종합 소득으로 과세되게 되면 과세표준이 올라가기 때문에 높은 세율을 감당해야 한다는 치명적인 단점이 존재합니다. 임대 소득 과세 대상이면서 수입 금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합 과세와 분리 과세 중 선택할 수 있습니다. 이 경우 자신의 다른 소득에 따라 분리과세가 유리할 수도 있고 종합 과세가 유리할 수 있기 때문에 세무사와의 상담이 필요합니다.

 

임대 소득 과세 파악의 중요성

 투자에서 있어서 수익률을 극대화할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다. 그 중 가장 중요하면서도 큰 차이를 가져오는 것은 아무래도 '세금'이라고 생각합니다. 특히 요즘처럼 부동산 관련 세법이 복잡해진 경우에는 자신이 적용받는 기준에 따라 엄청난 수익률을 차이를 불러올 수 있습니다. 그렇기 때문에 투자 전 반드시 세금 부분부터 고려한 후 투자 진입을 결정하는 것이 현명합니다.